La sous-location consiste à louer un bien à un propriétaire, puis de le relouer ensuite à une autre personne. Cette solution, tout à fait légale et encadrée par des règles spécifiques, trouve tout son intérêt pour tous ceux qui souhaitent se lancer dans une activité de location génératrice de cashflow, sans avoir à investir dans un bien.
Alors, comment est-ce que cela fonctionne ? Quelles sont les règles à respecter ? Et surtout, quels sont les avantages se lancer dans l’exploitation immobilière de cette manière ?
A quel moment a-t-on recours à la sous-location ?
Vous êtes peut être déjà un investisseur immobilier ?
Si c’est le cas et que vous avez déjà réalisé plusieurs opérations en investissement locatif, il est fort probable que vous soyez bloqué par votre banque et que celle-ci soit réticente voire même opposée au financement de nouveaux projets immobilier à travers un financement bancaire. Votre banque risque de prétexter que vous avez atteint votre taux d’endettement de 33% et que celle-ci souhaite attendre que vous remboursiez un peu de capital de vos précédents projets pour envisager d’en faire d’autre.
Vous faîtes peut-être partie des personnes qui n’arrivent pas à obtenir un prêt immobilier ?
Car vous ne disposez pas de revenus suffisants ou bien que vous êtes un chef d’entreprise ou encore que vous sortez d’un dépôt de bilan… Bref vous êtes dans une situation où vous n’avez pas la possibilité d’obtenir un crédit bancaire.
Dans toutes ces situations, une solution : la sous-location !
Vous n’avez pas besoin de crédit bancaire, juste un petit apport pour acheter le mobilier qui va équiper le logement que vous allez sous-louer.
La sous-location va ainsi vous permettre d’exploiter en location courte durée (Airbnb) les logements que vous gérez. Vous obtiendrez ainsi une rentabilité explosive sans avoir eu besoin des banques !
Les règles à respecter pour mettre en place une sous-location rentable légalement
La sous-location est un acte tout à fait légal, qui est strictement encadré. En tant que particulier locataire, il est tout à fait possible de louer un bien pour le sous-louer ensuite à un tiers. Il faut néanmoins suivre impérativement 2 règles :
Obtenir l’accord expresse du propriétaire pour sous-louer
Ne pas demander un loyer supérieur à celui du bail initial
Il n’est donc pas possible – en théorie – de réaliser un bénéfice en sous-louant un bien.
Néanmoins, il existe une solution pour mettre en place un système de sous-location rentable, de manière tout à fait légale.
Le système à mettre en place n’a rien à voir avec le modèle de sous-location présenté précédemment, qui s’adresse aux particuliers (pour conserver son bail sans payer son loyer pendant une absence par exemple).
Pour pouvoir se créer un revenu avec l’immobilier grâce à la sous-location, il faut mettre en place une solution dite « professionnelle ».
L’accord du propriétaire sera toujours impératif, mais il sera désormais possible de colleter un loyer supérieur à celui demandé par le propriétaire.
Pour mettre en place ce type de sous-location, il faut être qualifié de « professionnel ». Deux solutions existent :
Être agent immobilier
Mettre en place un bail professionnel
Être agent immobilier
Pour proposer ce type de sous-location, il est nécessaire d’être agent immobilier et respecter la loi Hoguet.
Pour être agent immobilier, il est nécessaire d’avoir, à minima, un niveau d’étude BAC + 3 dans le domaine juridique ou fiscal. Un diplôme d’école de commerce peut également convenir. Il faut ensuite faire une demande auprès du Tribunal de commerce pour obtenir une carte d’agent immobilier.
Un agent immobilier est ainsi autorisé à louer des biens pour les proposer en sous-location afin d’en dégager un bénéfice.
Cette solution nécessitant des diplômes et spécialisations, elle ne s’adresse pas à tout le monde. Une seconde manière de procéder existe ; elle est applicable par tous, sans nécessiter de niveau d’étude spécifique.
Mettre en place un bail spécifique
Il est possible de mettre en place une activité de sous-location professionnelle grâce à un bail dit « professionnel ».
Pour pouvoir utiliser ce type de bail, il faut au préalable créer une société, qui aura la charge de la gestion des biens en sous-location.
Ce bail doit impérativement être rédigé par un avocat, car il s’agit un contrat technique, qui fixe les modalités du partenariat avec le propriétaire. Il faut compter environ 2.000€. à noter que cet investissement n’est nécessaire qu’une seule fois : le bail peut être réutilisé plusieurs fois, pour différents biens.
Il s’agit effectivement d’un investissement important, tant en termes financiers, qu’en termes qualitatifs. Ce bail permet de se positionner dans un cadre contractuel solide mais également de rassurer le propriétaire. En effet, un bail bien rédigé met en avant le sérieux et le professionnalisme de l’activité.
Dans ce document, les différentes modalités de sortie seront indiquées, tant pour le propriétaire, que pour le sous-loueur. Ainsi, il sera possible de définir un préavis à respecter pour rompre le contrat (élément qui peut rassurer les propriétaires quant à leur liberté de gestion de leur bien).
À noter que chaque bail ne pourra pas excéder une durée maximale de sous-location de 3 ans.
Les démarches à réaliser avant de lancer son activité de sous-location
Déclaration auprès du greffe du tribunal
Pour la mise en place d’un bail professionnel, il est indispensable de créer une société commerciale du type SA, SAS ou SARL.
Il peut également être possible de se lancer sans en limitant les frais de constitution et de gestion, en se déclarant en Auto-entrepreneur dans le cadre d’une micro-entreprise. À noter qu’avec ce statut, le CA est limité à 72.000€ (prestation de services) et les charges sont calculés en fonction des revenus générés. À contrario, une entreprise type SA, SAS ou SARL, seuls les bénéfices et le revenu du gérant sont taxés. Cela permet de déduire toutes les charges (investissements, charges courantes…).
Le choix du type de société dépend des objectifs de chaque entrepreneur. Il peut donc être intéressant de se rapprocher d’un juriste ou d’un comptable pour avoir une vision claire des avantages et inconvénients de chaque statut. Il peut aussi être intéressant de se former auprès de la CCI et du Tribunal de Commerce pour avoir toutes les modalités d’inscription et de gestion. Enfin, intégrer une communauté d’entrepreneurs peut apporter beaucoup d’informations et de retours d’expérience, de personnes au profil similaire.
Déclaration en mairie pour les activités de location courte durée
Pour une activité de location de courte durée d’un bien un meublé de tourisme, il est impératif de déclarer cette activité en mairie. Il faut pour cela utiliser le CERFA 14004 disponible sur le site www.service-public.fr.
Changement de destination pour les biens dans les grandes villes
Pour lancer une activité de sous-location dans une commune de plus de 200.000 habitants, il faudra impérativement que le propriétaire fasse au préalable un changement de destination. En effet, une « transformation » de son bien en local commercial est nécessaire. Ce local sera ensuite loué à l’entreprise qui réalise des prestations autour du tourisme, du sous-loueur.
Vous accompagner dans la mise en place de votre activité de sous-location
Que vous soyez déjà investisseur immobilier ou pas, que vous ayez des capacités d’investissement ou pas, que vous ayez de l’expérience ou pas, la sous-location est la solution idéale pour générer des revenus.
Ce système permet de profiter de la rentabilité offerte par les locations de courte durée, sans avoir à investir dans un bien. Il permet ainsi de démarrer une activité ou d’en développer une existante avec peu d’investissement.
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